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2025年01月17日(金)
個人確定申告の時期も近くなってきました。
以前流行していた海外不動産の節税についてお問い合 わせがあったので、少し触れてみたいと思います。
海外不動産を活用した節税スキームは、主に日本の 所得税・住民税の計算上、海外不動産の減価償却費 を活用できたことが背景にあります。
具体的には、以下のような仕組みがありました。
1. 減価償却による所得圧縮
•日本の税制では、海外不動産も国内不動産と同様 に減価償却が可能。
•特に、木造や軽量鉄骨の建物は法定耐用年数が短く、 短期間で大きな減価償却費を計上できた。 （簡便法の見積もりにより22年→4年等）
•その結果、不動産所得が赤字（損益通算）になり、 給与所得などと合算することで課税所得を減らせた。
2. 評価方法の違いを利用
•日本の税制では、海外不動産の取得価額のうち、 建物部分を大きく見積もることで減価償却費を 増やすことが可能だった。
•実際の資産価値よりも多額の減価償却を計上し やすかったため、節税効果が高まった。
3. 海外物件の価格変動や税務当局の認識の難しさ
•かつては税務当局のチェックができていなかったこと もあり、適用できる減価償却の額が大きくなりすぎて いた。そのため、特に米国などの海外不動産を活用した 節税スキームが流行した。
こうした節税スキームは、税制改正と規制強化により、 2021年以降なくなりました。 その主な理由は以下のとおりです。
1.2021年の税制改正で損益通算が制限 •国外中古不動産の減価償却費を利用した節税が できなくなった。
•具体的には、「国外中古建物の減価償却費は、 他の所得との損益通算が不可」と明文化。
•これにより、海外不動産の減価償却費を使って 給与所得などを圧縮するスキームが完全に封じられた。
2.海外不動産の適正評価が厳格化
•過去に、建物割合を不自然に高く設定する手法が 問題視され、税務調査が厳しくなった。
•結果として、実態と乖離した評価額による過剰な 減価償却ができなくなった。
4. 税務当局の監視強化
•近年、国税庁は海外不動産を活用した節税に対して 厳しい目を向けており、実態に即した課税を強化。
•特に、高所得者層がこの手法を多用していたため、 富裕層の節税対策の一環として重点的に規制対象 となった。
かつて海外不動産は、減価償却を利用して所得を圧縮し、 税負担を軽減する手法として人気がありました。
しかし、 2021年の税制改正で国外中古不動産の減価償却費を 損益通算できなくなったことで、節税目的での利用は ほぼ不可能になっています。
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