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2024年11月21日(木)
皆さんこんにちは。たけちけです。
最近（といってもちょっと前ですが…）ビックリする出来事がありました。短期プライムレートの最頻値が9月2日に上がりました。最後に短期プライムレートが動いたのが2009年の1月なので、実に15年ぶりの変動です。
この短期プライムレートですが、変動金利型住宅ローンの基準金利に採用されているケースが多いレートで、この変動が変動金利型住宅ローンの約定金利に直結することになります。変動金利の見直しは年に2回4月と10月に行われ、各月1日時点の金利が次の6月、1月から適用されることになります。
変動金利で住宅ローンを借りている方は、10月中旬位に返済計画表が郵送されているはずなので、必ずチェックしてください。
さて、基準金利が上がることが変動金利型住宅ローンの支払金利に直結することはお話した通りですが、全ての債務者が1月から返済金額が上がってしまうのでしょうか？
答えは「一概にそうとは限らない」です。今回はそのからくりについて説明させてください。
多くの住宅ローン契約書には「5年間賦金固定」と「125％ルール」についての条項があります。これは住宅ローンの返済が家計に大きな影響を与えることで、大幅な返済金額の上昇による債務者の返済負担を少しでも和らげることを目的とした条項です。
まずは「5年賦金固定」についてです。
これは変動金利型住宅ローンの支払い金額の見直しは5年に1度しか行わない。という条項です。
借入日（もしくは前回の支払金額見直し時）から５年間は、例え金利が変わったとしても口座から引き落とされる金額は変わらず、その内訳が変わるというわけです。
例えば毎月10万円引き落とされていて、金利見直しが入る前はその内3,000円が支払利息に充当され、97,000円が原本圧縮（借入の返済）に充てられていたとすると、金利変更後は支払利息の金額が5,000に増額され、元本圧縮額が95,000円に減額されるという感じです。
返済金額の見直しは借入日もしくは前回の返済金額見直日から5年経過後の次の金利見直時に行われます。その際に、残りの元金とその時の約定金利をもとに返済金額が変更となり、その返済金額が次の5年間適用されます。
「125％ルール」は、この5年に1度の返済金額の見直しの際に適用されるルールで、見直し後の返済金額は見直し前の支払金額の125％以上には設定できないというルールです。
たとえ金利が大きく上昇しても前の支払金額の125％以上にはなりません。この規定も、急激な金利上昇で債務者の返済が滞るリスクを軽減する狙いがある規定です。
これらの規定により住宅ローンの債務者は急激な金利変動のリスクからある程度守られているというわけです。しかしながら金融機関によってはこの二つの規定を設けていないケースもあるようです。
この機会にお手持ちの契約書と返済計画書を今一度見返してみてはいかがですか？
ちなみに金銭消費貸借契約証書等の契約書の原本は金融機関保管なので、コピーが手元にあると思います！